【案情簡(jiǎn)介】
房屋是家庭的基體，是人類生存的寄托，在這里人們可以避開(kāi)外界一切干擾。作為現(xiàn)代社會(huì)價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)，一套房屋大多需要消耗普通家庭幾代人的財(cái)富。但交款后，遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況，確是十分令人苦惱。
最近家住北京市房山區(qū)花園小區(qū)的業(yè)主們遇到了開(kāi)發(fā)商延期交房的問(wèn)題。事情是這樣的，2016年7月2日，業(yè)主們與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》，約定購(gòu)買(mǎi)位于北京市房山區(qū)花園小區(qū)的房屋，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)于2016年12月31日前向原告交付房屋。后來(lái)業(yè)主們按照合同約定向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付了購(gòu)房款，但涉案房屋因未能通過(guò)主管部門(mén)的驗(yàn)收，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司至今未能向業(yè)主們交付房屋。業(yè)主們認(rèn)為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司延期交房的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，但開(kāi)發(fā)商卻辯稱其未按時(shí)交房并不是因其惡意造成，而是由于政府審批機(jī)關(guān)在房屋驗(yàn)收審批手續(xù)上出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致房屋不能如期完成驗(yàn)收。業(yè)主們因開(kāi)發(fā)商逾期交房遲遲不能入住新房，因此只能租房居住，而租房成本卻遠(yuǎn)高于逾期交房的違約金。因此，業(yè)主們認(rèn)為雙方合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不合理，要求開(kāi)發(fā)商按照租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商卻一直表示不能如期交房的責(zé)任并不是其造成的，開(kāi)發(fā)商同意按照合同約定承擔(dān)責(zé)任，不同意超出合同約定之外承擔(dān)責(zé)任。
因雙方一直協(xié)商不成，不能達(dá)成一致意見(jiàn)，最終八十多戶業(yè)主準(zhǔn)備通過(guò)訴訟的方式集體維權(quán)。經(jīng)過(guò)比較篩選，業(yè)主們最終選擇了專門(mén)做房產(chǎn)業(yè)務(wù)的北京京云律師事務(wù)所。京云律師接案之后，首先在八十多戶業(yè)主中選派了幾名業(yè)主代表，然后召集八十多戶業(yè)主進(jìn)行了一場(chǎng)線上會(huì)議，就案件的具體情況進(jìn)行了詳細(xì)了解，并針對(duì)業(yè)主們的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)解答。
【辦案過(guò)程】
1.京云律師積極調(diào)查取證，幫助當(dāng)事人調(diào)高違約金補(bǔ)償比例
京云律師接案之后，與八十多戶業(yè)主進(jìn)行了幾場(chǎng)線上會(huì)議溝通，為業(yè)主們答疑解惑。并針對(duì)集體訴訟組建了專門(mén)的律師團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過(guò)律師團(tuán)隊(duì)研討案件后，確定了具體的訴訟方案和訴訟策略。并且京云律師針對(duì)案件的具體情況進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查取證工作。對(duì)于違約金，其性質(zhì)是以補(bǔ)償性為主，并兼具懲罰性，違約金可以自由調(diào)節(jié)幅度，逾期交房違約金主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是逾期交房給購(gòu)房者造成的損失。如果開(kāi)發(fā)商故意約定了較低的違約金，在訴訟中，購(gòu)房者仍然可以申請(qǐng)法院按照租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金。京云律師經(jīng)過(guò)積極的調(diào)查取證，幫助業(yè)主們?cè)谠V求中調(diào)高違約金補(bǔ)償比例。
2.對(duì)于逾期交房的案子，法院是如何判的？
法院認(rèn)為，原告與被告簽訂的預(yù)售合同為雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。預(yù)售合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前向原告交付符合合同約定和法律規(guī)定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供證據(jù)證明存在合同約定和法律規(guī)定的免責(zé)事由，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于逾期交房，預(yù)售合同約定了違約金責(zé)任。原告主張逾期交房違約金約定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不足以彌補(bǔ)其損失，要求予以增加。法院結(jié)合同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，綜合考慮原告因被告違約行為遭受的損失，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情對(duì)逾期交房違約金予以調(diào)整。
綜上所述，原告訴訟請(qǐng)求的合理部分，本院予以支持，判決被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告逾期交房違約金。


【京云律師評(píng)析】
遇到逾期交房問(wèn)題怎么辦？與開(kāi)發(fā)商約定的違約金數(shù)額過(guò)低怎么辦？京云律師提醒各位購(gòu)房者，遇到逾期交房問(wèn)題如果協(xié)商不成，可以通過(guò)訴訟的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主們可以抱團(tuán)取暖，通過(guò)集體訴訟的方式降低維權(quán)成本，提高維權(quán)效率。如果開(kāi)發(fā)商故意約定了較低的違約金，在訴訟中，購(gòu)房者仍然可以申請(qǐng)法院按照租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金，確保購(gòu)房者的損失得到彌補(bǔ)。